賣房要繳哪些稅？房地合一稅、財產交易所得與售屋淨額一次看

準備賣房時，屋主最關心的通常是「房子可以賣多少錢」，但房屋成交總價，並不等於最後實際可以拿回的金額。

除了尚未清償的房貸、仲介服務費、代書費及土地增值稅外，出售房屋時還要先確認，該房屋適用的是房地合一稅新制，還是舊制的房屋財產交易所得。

兩種制度的課稅範圍、計算方式及申報期限皆不相同。房地合一稅主要針對房屋及土地的實際交易所得分離課稅；舊制財產交易所得則原則上只計算房屋部分的交易所得，並併入出售年度的個人綜合所得稅申報。

因此，即使兩間房屋的成交價格相同，也可能因為取得日期、持有年限、房屋使用情形及成本單據是否完整，而產生完全不同的稅額。

一、什麼是房地合一稅？誰需要繳納？

房地合一稅是將房屋及土地的交易所得合併計算，再依房地持有期間及適用條件課徵所得稅的制度。

簡單來說，房地合一稅是在出售房屋及土地時，由賣方針對房地交易所得辦理申報。買方在買進房屋時，不會因為購屋而繳納房地合一稅。

房地合一課徵所得稅制度自民國105年1月1日起施行。一般而言，出售民國105年1月1日以後取得的房屋及土地，通常適用房地合一稅制度。

民國110年7月1日起施行的房地合一稅2.0，進一步將符合規定的預售屋及其坐落基地交易、特定股權交易等納入課稅範圍，並延長短期交易適用高稅率的持有期間。

賣房是否產生房地合一稅，應先確認：

• 房屋及土地的取得日期。
• 出售後是否產生房地交易所得。
• 房屋實際持有期間。
• 是否符合自住房地租稅優惠。
• 是否保存原始購屋成本及相關費用證明。
• 房屋是透過買賣、繼承、贈與或配偶移轉取得。

二、什麼是財產交易所得？舊制房屋如何課稅？

部分屋主出售房屋時，不適用房地合一稅，而是適用舊制的房屋財產交易所得課稅方式。

一般而言，出售民國104年12月31日以前取得的房屋及土地，目前多數屬於舊制課稅範圍。

舊制房地並不是將房屋及土地交易所得合併計算。原則上，只有房屋部分的交易所得需要申報綜合所得稅，土地交易所得免納所得稅。

不過，土地交易所得雖然免納綜合所得稅，出售土地時仍可能需要另外申報及繳納土地增值稅。

哪些房屋可能適用財產交易所得舊制？

• 出售民國104年12月31日以前取得的房屋及土地。
• 出售不屬於房地合一稅課徵範圍的房屋。
• 部分繼承、受贈或配偶移轉案件，經判斷取得日期後適用舊制。

如果房屋涉及繼承、贈與、配偶移轉、分次取得持分或其他特殊取得方式，適用新制或舊制的判斷可能較複雜，不能只以目前登記日期直接認定。

財產交易所得怎麼計算？

屋主能夠提出實際成交價額、原始取得成本及相關費用證明時，原則上應依實際交易資料核實計算房屋財產交易所得。

常見可能認列的成本及必要費用包括：

• 原始房屋取得價款。
• 契稅、印花稅及登記規費。
• 代書費、公證費及仲介服務費。
• 符合規定的增置、改良或重大修繕費用。
• 出售房屋時支付的仲介費、廣告費及代書費。

買賣契約沒有拆分房屋及土地價格怎麼辦？

中古屋買賣契約經常以房屋及土地總價記載，不一定會分別列出房屋價格與土地價格。

若買進及出售的房地價格都沒有分開記載，可先計算整體房地交易損益，再依出售時房屋評定現值占房屋評定現值與土地公告現值合計數的比例，計算歸屬於房屋部分的財產交易所得。

財產交易所得簡化試算案例

假設一間舊制房屋的交易條件如下：

• 原始購入房地總價：新臺幣1,500萬元。
• 出售房地總價：新臺幣2,500萬元。
• 仲介費及其他必要費用：新臺幣150萬元。
• 出售時房屋評定現值：新臺幣120萬元。
• 出售時土地公告現值：新臺幣480萬元。
• 買進及出售契約均未分別記載房屋與土地價格。

本案例計算出的房屋財產交易所得為170萬元，原則上應併入出售年度的個人綜合所得總額，再依屋主當年度的所得、免稅額、扣除額及適用稅率計算綜合所得稅。

本案例僅供計算方式說明，實際結果仍須依房屋及土地價格記載方式、成本費用證明、房屋評定現值、土地公告現值及主管機關核定結果為準。

沒有完整成交或成本資料怎麼辦？

屋主若未申報，或無法提出實際成交價額、原始取得成本及相關證明文件，國稅局可能依財政部每年公告的個人出售房屋財產交易所得計算規定核定所得。

相關計算方式可能依出售年度、房屋所在地區、實際成交總價、每坪單價及房屋評定現值等條件而不同。

財產交易所得什麼時候申報？

舊制房屋的財產交易所得，原則上以房屋所有權移轉登記年度作為所得歸屬年度，並於次年5月辦理個人綜合所得稅結算申報。

例如屋主於民國115年完成舊制房屋的所有權移轉登記，相關房屋財產交易所得原則上應列入115年度所得，並於民國116年5月辦理綜合所得稅申報。

房地合一稅與財產交易所得有什麼不同？

比較項目	房地合一稅新制	財產交易所得舊制
常見適用範圍	一般為105年1月1日以後取得的房地	一般為104年12月31日以前取得的房屋
課稅標的	房屋及土地交易所得合併計算	原則上只計算房屋部分的交易所得
土地交易所得	納入房地合一稅計算，並依法減除土地漲價總數額	原則上免納所得稅，但仍可能課徵土地增值稅
課稅方式	依持有期間採分離課稅	併入個人年度綜合所得總額課稅
申報時間	移轉登記日次日起30日內	出售年度的次年5月
主要影響因素	取得成本、持有期間、相關費用及自住條件	房屋交易所得、成本費用及屋主年度綜合所得

三、房地合一稅怎麼算？

房地合一稅不是直接用房屋成交總價乘上45%、35%、20%或15%，而是先計算出售房地所產生的課稅所得。

例如房屋以新臺幣2,000萬元出售，不代表直接以2,000萬元乘上房地合一稅率，而是要先扣除原始取得成本、符合規定的費用及土地漲價總數額後，才是計算稅額的基礎。

房地合一稅簡化試算案例

假設一間房屋的交易條件如下：

• 原始購入價格：新臺幣1,500萬元。
• 出售成交價格：新臺幣1,900萬元。
• 可認列的取得成本及相關費用：新臺幣100萬元。
• 可減除的土地漲價總數額：新臺幣20萬元。
• 沒有可扣抵的過去房地交易損失。
• 房屋持有期間：3年。

房屋帳面上雖然上漲400萬元，但扣除相關成本及房地合一稅後，實際獲利不會是完整的400萬元。

上述案例為簡化試算，實際應納稅額仍須依房屋取得方式、成本費用憑證、土地漲價總數額及主管機關核定結果為準。

四、持有年限會影響房地合一稅率

對一般境內居住者而言，出售適用房地合一稅的房屋及土地時，會依房地持有期間適用不同稅率。

持有時間越短，適用的房地合一稅率通常越高。出售時間只差幾個月，也可能因為跨越持有年限級距，而產生不同的稅務結果。

以課稅所得300萬元為例

五、自住房地符合條件，課稅所得400萬元以內免稅

符合自住房地租稅優惠條件者，房地交易課稅所得在新臺幣400萬元以內可以免納所得稅；超過400萬元的部分，則適用10%優惠稅率。

不過，自住房地優惠並不是只要將戶籍遷入房屋就能適用，而是必須同時符合下列條件：

1. 個人、配偶或未成年子女在該房屋設有戶籍。
2. 持有並實際居住於該房屋連續滿6年。
3. 交易前6年內，房屋沒有出租。
4. 交易前6年內，房屋沒有供營業或執行業務使用。
5. 個人、配偶及未成年子女於交易前6年內，未曾適用自住房地租稅優惠。

自住房地優惠試算

假設屋主符合自住房地優惠條件，房地交易課稅所得為550萬元：

• 前400萬元：免稅。
• 超過400萬元的部分：150萬元。
• 優惠稅率：10%。

本案例概算應納房地合一稅為15萬元。

若只有設立戶籍，但沒有實際居住，或房屋曾經出租、作為公司登記、營業場所或執行業務使用，就可能影響自住房地優惠的適用資格。

六、哪些房地合一稅成本及費用可以扣除？

房地合一稅的課稅所得，與屋主能否提出完整的取得成本及費用證明有密切關係。成本認列越完整，越能反映房屋真正的交易所得。

1. 原始購屋價款

當初實際購買房屋及土地所支付的價款，是最主要的取得成本。建議保存原始買賣契約、履約保證明細、價款收據及銀行匯款紀錄。

2. 購屋時支付的必要費用

符合規定並備有證明文件者，可能列入取得成本或相關費用，例如：

• 契稅。
• 印花稅。
• 登記規費。
• 代書費。
• 公證費。
• 仲介服務費。

3. 房屋增置、改良及重大修繕費用

能增加房屋價值或使用效能，且並非在短期內耗竭的增置、改良或重大修繕費用，符合規定者可能列入成本。

建議保留：

• 工程合約。
• 統一發票或合法收據。
• 銀行匯款或付款紀錄。
• 施工項目與材料明細。
• 施工前後照片。

一般家具、家電、窗簾、可移動設備及日常維護費用，不會因為曾經支出，就當然可以列入房地取得成本。

4. 出售房屋時支付的必要費用

為完成房屋交易所支付的必要費用，符合規定並有證明文件者，可能申報減除，例如：

• 出售時的仲介服務費。
• 廣告費。
• 代書費。
• 為完成交易所支付的必要清潔費。
• 為完成交易所支付的必要搬運費。

5. 土地漲價總數額

計算房地合一稅時，可依規定減除土地漲價總數額，以避免與土地增值稅課稅範圍重複。

七、沒有保留房地合一稅費用單據會怎麼樣？

如果屋主未能提出費用證明文件，或提出的費用證明金額未達成交價額3%，稽徵機關得按成交價額3%計算可減除的費用總額，但最高以新臺幣30萬元為限。

例如房屋成交價為2,000萬元，成交價額的3%為60萬元，但因推計費用設有30萬元上限，未能提出完整單據時，可減除的費用總額仍可能以30萬元為限。

因此，若屋主實際支付的仲介費、代書費、改良工程費及其他必要費用超過30萬元，完整保存契約、發票、收據及付款紀錄，通常會比沒有憑證更有利。

八、哪些持有費用通常不能扣除？

不是持有房屋期間所發生的每一筆支出，都能列入房地合一稅的取得成本或必要費用。

以下項目通常屬於持有或使用房屋期間的相對代價，原則上不能直接減除：

• 每年繳納的房屋稅。
• 每年繳納的地價稅。
• 社區管理費。
• 持有期間的一般清潔費。
• 水費、電費及瓦斯費。
• 取得所有權後的房貸利息。
• 一般日常維修及保養費。
• 可移動式家具及家電。
• 因個人居住使用所產生的生活支出。

實際能否認列，仍須依費用性質、支出目的及相關證明文件個別判斷。

九、賣房後多久要申報房地合一稅？

個人出售適用房地合一稅的房屋及土地，原則上應在完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，辦理房地合一稅申報。

房地合一稅採分離申報納稅，不是等到隔年5月申報個人綜合所得稅時，再與其他所得一起處理。

申報時通常應準備：

• 買進及出售房屋的買賣契約。
• 原始取得成本證明。
• 仲介費、代書費及其他必要費用證明。
• 價款收付或銀行匯款紀錄。
• 土地增值稅相關資料。
• 符合自住房地優惠的戶籍及居住資料。
• 其他與取得方式或持有期間有關的文件。

十、賣房除了所得稅，還有哪些費用？

房地合一稅或財產交易所得，只是賣房成本中的一部分。屋主在評估房屋出售後可以拿回多少錢時，還要將其他稅費及交易成本一併計算。

• 尚未清償的房貸餘額。
• 土地增值稅。
• 仲介服務費。
• 代書費及登記相關費用。
• 抵押權塗銷費用。
• 房貸提前清償可能產生的違約金或費用。
• 履約保證及簽約相關費用。
• 點交、清潔、搬運或必要修繕費用。
• 其他依個案產生的稅費與支出。

其中的所得稅，應依房屋適用制度，分別計入房地合一稅，或舊制房屋財產交易所得所增加的綜合所得稅。

屋主若只以「成交總價減掉房貸餘額」計算可拿回的金額，容易忽略稅費及交易成本，導致實際入帳金額低於原先預期。

十一、賣房前應準備哪些資料？

準備出售房屋時，建議先整理下列資料，讓新舊制判斷、成本整理及稅務試算更加完整：

1. 土地及建物所有權狀。
2. 土地及建物謄本。
3. 原始購屋買賣契約。
4. 購屋價款收據及付款紀錄。
5. 購屋時支付的仲介費、代書費及規費單據。
6. 裝修、增置或改良工程的合約、發票與匯款紀錄。
7. 目前房貸餘額及提前清償相關資料。
8. 戶籍遷入及實際居住資料。
9. 房屋出租、營業或公司登記使用紀錄。
10. 若為繼承、受贈或配偶移轉取得，準備相關證明文件。

資料越完整，越有利於確認房屋取得日期、適用新制或舊制、持有期間、可認列成本及自住房地優惠資格，也能降低正式申報時因資料不足產生的稅額落差。

十二、賣房前先試算，才能掌握真正售屋淨額

賣房不只是將房屋刊登出去、找到買方並完成成交。真正完整的售屋規劃，應從市場行情、出售價格、稅費成本及資金安排等面向一起評估。

屋主在決定出售前，可以先確認：

• 房屋適用房地合一稅或舊制財產交易所得。
• 社區及鄰近區域近期實價登錄。
• 房屋目前合理市場行情。
• 建議開價與可能成交價格。
• 房貸剩餘金額。
• 房地合一稅或財產交易所得。
• 土地增值稅。
• 仲介、代書及其他交易費用。
• 出售後實際可取得的售屋淨額。

種籽團隊不只協助屋主曝光物件及尋找合適買方，也會從社區成交行情、房屋條件、出售時程及交易成本等面向，協助屋主進行更完整的售屋評估。

在正式委託及設定售價以前，先整理房屋資料、了解市場行情並試算可能產生的稅費，才能降低成交後實際取得金額與預期不同的風險。